Comprare casa o andare in affitto?
Oltre alle scelte di vita e professionali, un fattore di cui tenere conto è l’opportunità dell’investimento. Più che di opportunità parleremo qui del loro opposto, ovvero delle più temibili minacce di settore: le bolle immobiliari.
Uno studio presentato da UBS questo agosto solleva qualche apprensione, dato ch’esso segnala che a metà 2015 diverse aree svizzere hanno rasentato la bolla. I prezzi degli immobili sono saliti negli ultimi dieci anni molto più dell’inflazione e dell’economia. A Lucerna un incremento del 70% è stato raggiunto in meno di otto anni. Anche il Lemano e Zurigo sono in ascesa rapida.
Cos’è una bolla immobiliare? È una brutta bestia, poiché ferisce subito i più deboli, ma ha poi ripercussioni nefaste sull’intera economia nazionale. Essa non è altro che un tipo di speculazione finanziaria: il prezzo di un bene, ambito e pompato, cresce continuamente per poi subire un crollo quando la sua attrattiva viene (realisticamente) meno. Gli investitori che non si ritirano in tempo restano in braghe di tela. Le bolle finanziarie sono poco controllabili; c’è chi le cavalca (pochi) e chi le subisce (molti).
Nel caso il bene oggetto di speculazione sia un immobile, se non si è oculati operatori del settore, limitare i danni è difficile. Così, può capitare che la casa acquistata per 100 valga 60 dopo pochi anni. Il mutuo lo si paga però per decenni per quei 100 iniziali. In casi di questo genere l’affitto è senz’altro meglio. Ma è il senno di poi.
Secondo UBS non è tanto l’aumento della domanda e dei prezzi, pure consistente, a esaltare il rischio, quanto la circostanza che l’intera dinamica si sta sviluppando in condizioni di stagnazione. Poiché agli occhi di una famiglia media non ci sono molti investimenti allettanti e poiché i tassi ipotecari restano moderati, UBS conclude che l’allarme vada mantenuto persino qualora i prezzi dovessero ricalare. UBS segnala che anche i distretti grigionesi di Davos, Engadina e Valposchiavo sono surriscaldati. Una delle condizioni che si accompagnano a questo pericolo è la presenza di immobili sfitti, specie se di fattura moderna. E questo è proprio quanto riguarda la nostra regione.
In agosto è stato pubblicato anche il rapporto biennale sul mercato immobiliare curato da Comparis e dal Politecnico di Zurigo (cattedra di rischio imprenditoriale). Quest’analisi appare un po’ meno inquietante. La stabilità dell’economia svizzera viene contemplata come un fattore mitigante, capace di raffreddare i bollori di alcuni distretti.
Lo studio Comparis-ETH non è però ottimistico. Sebbene nessun distretto venga ancora considerato come ‘critico’, ve ne sono adesso quattro in più da ‘sorvegliare’, oltre a quello già noto di Bülach: Thun, Lucerna, Sursee e Aarau. Il Cantone dei Grigioni è considerato sicuro, ma va osservato che i dati per la Valposchiavo non sono statisticamente sufficienti. Qui gli immobili sono aumentati in media del 4% all’anno dal 2007, non poco dunque.
Gli studi sul rischio finanziario si basano su modelli. Non sempre la realtà si presta a essere rappresentata per loro tramite. Per esempio, oggi gli influssi internazionali sui cambi o sui tassi d’interesse sono molto più invasivi di una volta. L’abbiamo visto col corso minimo (il cui abbandono surriscalda il mercato immobiliare).
In ogni caso, prima di accendere un mutuo fatevi consigliare da un bravo consulente e, se non siete convinti, aspettate un po’ per vedere come gira il fumo. In questo caso, vista la spesa, è meglio rimpianti che rimorsi.
Roberto Weitnauer